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发表于 2018-9-29 14:55:00 |只看该作者 |倒序浏览
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西安论坛大爆料栏目
最近房地产领域最火的新闻,莫过于对今年所有流拍地块的数量统计,数据显示,今年1~7月,全国总共流拍土地800宗。
土地大量流拍后房价一般怎么走

很多人不知道这个数据代表什么,我这里帮大家分析一下,看看这组数据的惊人之处。根据中国指数研究院数据,2010年以来,百城住宅用地共流拍2261宗,其中2011年土地流拍515宗,流拍宗数最高,2016年土地流拍仅80宗,为近年来最?#36864;健#?#25968;据来?#26434;?#20013;国指数研究院)。
大家可以看到,8年来总共流拍了2261宗,今年前7个月就占了800宗,而第二高出现在2011年,全年515宗。那么我们还需要留意到的是,今年只统计了前7个月的数据,如果按这个速度到了年底,那流拍宗数要达到1500宗。。。?#36864;?#19979;半年减速,今年的总数据也必定突破1000宗。
所以,今年的流拍土地宗数,达到了?#24247;?#21475;呆的创记录高峰,这个数据简直太惊人了,至少是历?#36820;?#20108;高峰的二倍,?#37096;?#33021;是三倍。。。
而太原市今年拿出8块?#24179;?#22320;段打算卖130亿,结果别说溢价,底价都没人出,全部流拍,而下方的网友评论也很搞笑,清一色的?#26377;巍?/font>
那么出现大规模的土地流拍之后,房价一般是怎么走的呢,手头还真有一个历?#36153;?#26412;可以参考。
2011年曾出现过极度类似的情况
我们都知道,本轮房价暴涨起?#20174;?015年下半年,大概2017年下半年结束,本次土地流拍数量开始激增,也是2017年下半年开始的。
一?#22336;?#20493;暴涨之后,突然出现土地大量流拍,地产商不愿意拿土地,这让我们想起了2011年,情况极度的类似。
2009年初,全国土地开始暴涨,基本也是直接翻倍,2010年,中央全面调控压制房价。从2010年底开始,土地流拍数量迅速增加,2011年全年,土地流拍数量达到历史峰值515宗。
大家可以回忆一下历史,从2011年初开始,暴涨不休的中国房价戛?#27426;?#27490;,陷入慢熊市,缓慢但坚定的下跌,但是跌的?#27426;啵?#21487;以定义为横盘滞涨,轻微下跌,中间仅仅因为2013年央行放水救钱荒而凸凸了一下,然后又迅速回归原样。
而2018年这一次,和2011年是无比的相似,都是暴涨后被调控然后出现土地大幅流拍,唯一不同的是2018年的土地流拍数量,是曾经的历史峰值的2~3倍。
之所以会出现如此夸张的数据,在于2018年的房价实在是太高了,出租回本周期高达70年,要知道以泡沫高涨著称的2011年,出租回本周期?#20040;?#21482;有40年呢。当年好多人喊着出租年化?#25214;?#25165;2.5%,回本要40年,房贷利息5%完全不能被抵消,所以房价必崩,不知道他们看着今年这1.5%,70年回本的房子会作何感想。7年过去了,房价泡沫没有缩小,反而更大了。
土地流拍?#27597;?#26412;原因是缺钱
为什么土地开发商最近突然不再拍土地,是因为他们集体看空后?#26032;穡?#19981;是的,看空后市的人有,但是绝对还有大量?#30446;?#21457;商是看多后市的,就好像股市的熊市一样,无时无刻?#21152;?#20154;看空,但是同?#24065;?#26159;有人看多买入的,如果所有人都看空,那?#24418;?#37327;跌停崩盘。
而实际上,房价泡沫由来已久,有很多人看空很久了,比如万科曾在2014年喊出房地产已经到了白银时代导致错过这一轮地产大牛市等等。万科巨?#25151;纯找?#28982;不耽误这一轮地产暴涨,这说明地产大佬看空看多其实并不重要,而实际上,很多人并不是不想拍土地,而是想拍,但是手头真的没钱了。
地产商看似很有钱,动辄几十亿几百亿的运转,但是实际上这些钱大部分都不是他的,而是银行的钱,一旦银行收紧银根,地产商马上就要断粮。在2018年这种银行普遍全面收紧对开发商贷款的时间里,开发商每天想?#27597;?#26412;不是怎么样?#25293;?#25343;下土地,而是怎么样维持自己的现金流来慢慢归还到期贷款。一旦某一笔贷款到期无法按时归还,引发银行的连锁抽贷,这家地产商肯定是死路一条,俗称资金链断裂。
所以,土地流拍?#27597;?#26412;原因是缺钱,而不是地产大佬看空还是看多。但是?#26434;?#26222;通人而言,关心的并不是地价,而是房价,其实?#26434;?#25151;价也是一样,房价涨跌其实根本不在于地产大佬看空还是看多,而在于整个市场是否缺钱。
假设全市场有一亿套房,总共流入地产的货币是一万亿,那么每套房子就是一万元,如果流入地产的货币是100万亿,那么每套房子就是100万元,这个道理非常简单。所以,一旦流入地产领域的钱减少,房价必?#25442;?#36300;,或者说失去上涨的动能。
你以为银行仅仅是收紧对开发商的贷款吗?其实?#26434;?#36141;房者的贷款,他们一样收紧了,银行提升利率,增加首付从17年中旬就开始?#21483;?#25191;行了,银根在一步步的收紧,昨天的新闻看了吧,?#26412;?#36830;住房公积金都收紧了。
而这一轮三四线城市房价暴涨的重要催化剂货?#19968;?#26842;?#27169;?#20854;货币投放量创下历史新低,8月仅投放91亿,只剩下之前的零头了。
?#35745;?#26469;源:财新数据 数据来源:中国人民银行
房地产早已金融化,而且是过度金融化,1.5%的投资回报率显示房子目?#23433;?#23384;在投资价值,赤裸裸的就是一个投机工具,大家买房的唯一目标就是赌房价继续上涨,高位卖给后面的接盘者,没有一个人买房子是想着说靠出租的?#25214;?#26469;回本赚钱的。
一手房的限价导致下跌空间不明朗
按理来说,如果货币供应出现了短?#20445;?#25151;价必跌无疑,但是从去年开始执行的房屋限价政策,让下跌空间变的极不明?#21097;?#25105;们来看一看深圳的房价走势图。
我们可以看到,从16年10月开始,深圳的房价走成了一条直线,比你拿笔画的还?#20445;?#28145;圳的房价高?#20219;?#23450;,稳定到了极致。
我上一次看到这种走势图,还是在庄股里面,庄家在卖1那里挂了一万手,在买一那里也挂了一万手,导致股价走势出现了绝对直线。
但是房价?#20984;?#20215;不同啊,政府只能出政策,可?#26434;?#21709;买盘和卖盘,但?#20146;?#24049;是没办法亲自下场挂单的,所以房价是极难控制,绝对不可能出现直线走势。
但是如今,他就是出?#24535;?#23545;直线走势图了,那么怎么解释这一现象呢?唯一的解释就是,这和庄家控盘是不一样的,这种走势?#21152;?#35813;用黑市限价走势图来解释。
我们都知道,在历史上政府曾多次作出物价管制,你这个东西市场价100块,但是政府要求你只能卖50块。在这种情况下,价格就?#27426;?#27515;在50块那里,由于东西本身价值100块,所以绝对不可能跌到49块,但是政府不?#24066;?#28072;价,所以价格也不可能涨到51块。所以政府不需要挂买单和卖单,价格就会出现永恒的50块,从走势图来看就是一条直线。
深圳的房价也是一样,现在的新房都是政府指导价,让你卖多少就得卖多少,所以每个月深圳的均价就是上?#24405;?#22359;钱的波动,出现了绝对直线。
这种直线走势图表明,现在深圳的新房存在套利空间,实际市场价绝对是超过政府指导价的,否则不可能出现这种直线走势图。
因为实际价格高于名义价格,所以?#36864;?#24066;场缺钱,深圳的这种一手房也?#25442;?#25481;价,?#36864;?#23454;际价格从100元掉到了70元,他名义价格依?#25442;?#26159;50元,不可能掉到49元,就是这个道理。
由于政府限价,所?#32536;?#33268;下跌前?#23433;?#26126;?#21097;?#24456;多空间都被提前封掉了,但是?#20999;?#20108;手房的房价就没那么好运了,房价承压现象很明显。
未来房价会怎么走
首?#20219;?#20204;可以判定,房价肯定是?#25442;?#28072;了,你甭管开发商是没钱拿地还是不想拿地,反正他们是不去拿地了,地王的诞生也是一样的道理,你甭管开发商是看多后市,还是钱太多导致去抢地,总之他们是抢地了。
所以,地王的诞生通常预示房价的上涨,因为市场的钱多了,而大面积流拍现象的诞生,通常预示房价的下跌。
所以,未来几年,房价的下跌压力会非常的大。
那么房价会?#25442;?#23849;盘呢,当然也?#25442;幔?#30446;前的种种现象,都是政府一手出政策压制的,只要他撤销几个政策,房价压力马上就会小很多。
房地产其实不是我们的命根子,而是政府的命根子,所以在弹尽粮绝之前,政府绝对?#25442;?#23481;许,也不敢让房价崩盘。
所以最后的走势,会高度类似于2011年之后的走势,横盘滞涨,极其缓慢的阴跌,我记得2011年跌到2014年,3年多的时间大概跌了10%都不到。
而这一次,应该?#19981;?#31867;似,这是由历史经验和最新的论证得出的结论,唯一的区别就是,这次承受的回调压力至少2倍于2011年,可能是三倍四倍都不止,70年回本和40年回本,绝对不应该是简单的倍数关系,因为20年回本显然是不存在任?#38395;?#27819;的。
大概就是这样,未来三年的房价走势?#23478;?#32463;都标注好了,横盘,而?#19968;?#38452;跌,?#22812;?#35745;20%的回调幅度应该是有的,再多就很难了,因为再多的话,房价就要崩了,政府肯定撤销管制政策?#27425;?#25252;房价。(?#29616;?#24352;先生)

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