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发表于 2018-9-29 14:55:00 |只看该作者 |倒序浏览
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西安论坛大爆料栏目
最近房地产领域最火的新闻莫过于对今年所有流拍地块的数量统计数据显示今年1~7月全国总共流拍土地800宗
土地大量流拍后房价一般怎么走

很多人不知道这个数据代表什么我这里帮大家分析一下看看这组数据的惊人之处根据中国指数研究院数据2010年以来百城住宅用地共流拍2261宗其中2011年土地流拍515宗流拍宗数最高2016年土地流拍仅80宗为近年来最?#36864;健?#25968;据来?#26434;?#20013;国指数研究院
大家可以看到8年来总共流拍了2261宗今年前7个月就占了800宗而第二高出现在2011年全年515宗那么我们还需要留意到的是今年只统计了前7个月的数据如果按这个速度到了年底那流拍宗数要达到1500宗?#36864;?#19979;半年减速今年的总数据也必定突破1000宗
所以今年的流拍土地宗数达到了?#24247;?#21475;呆的创记录高峰这个数据简直太惊人了至少是历?#36820;?#20108;高峰的二倍?#37096;?#33021;是三倍
而太原市今年拿出8块?#24179;?#22320;段打算卖130亿结果别说溢价底价都没人出全部流拍而下方的网友评论也很搞笑清一色的?#26377;Ρ?/font>
那么出现大规模的土地流拍之后房价一般是怎么走的呢手头还真有一个历?#36153;?#26412;可以参考
2011年曾出现过极度类似的情况
我们都知道本轮房价暴涨起?#20174;?015年下半年大概2017年下半年结束本次土地流拍数量开始激增也是2017年下半年开始的
一?#22336;?#20493;暴涨之后突然出现土地大量流拍地产商不愿意拿土地这让我们想起了2011年情况极度的类似
2009年初全国土地开始暴涨基本也是直接翻倍2010年中央全面调控压制房价从2010年底开始土地流拍数量迅速增加2011年全年土地流拍数量达到历史峰值515宗
大家可以回忆一下历史从2011年初开始暴涨不休的中国房价戛?#27426;?#27490;陷入慢熊市缓慢但坚定的下跌但是跌的?#27426;?#21487;以定义为横盘滞涨轻微下跌中间仅仅因为2013年央行放水救钱荒而凸凸了一下然后又迅速回归原样
而2018年这一次和2011年是无比的相似都是暴涨后被调控然后出现土地大幅流拍唯一不同的是2018年的土地流拍数量是曾经的历史峰值的2~3倍
之所以会出现如此夸张的数据在于2018年的房价实在是太高了出租回本周期高达70年要知道以泡沫高涨著称的2011年出租回本周期?#20040;?#21482;有40年呢当年好多人喊着出租年化?#25214;?#25165;2.5%回本要40年房贷利息5%完全不能被抵消所以房价必崩不知道他们看着今年这1.5%70年回本的房子会作何感想7年过去了房价泡沫没有缩小反而更大了
土地流拍?#27597;?#26412;原因是缺钱
为什么土地开发商最近突然不再拍土地是因为他们集体看空后?#26032;w?#19981;是的看空后市的人有但是绝对还有大量?#30446;?#21457;商是看多后市的就好像股市的熊市一样无时无刻?#21152;?#20154;看空但是同?#24065;?#26159;有人看多买入的如果所有人都看空那?#24418;?#37327;跌停崩盘
而实际上房价泡沫由来已久有很多人看空很久了比如万科曾在2014年喊出房地产已经到了白银时代导致错过这一轮地产大牛市等等万科巨?#25151;纯找?#28982;不耽误这一轮地产暴涨这说明地产大佬看空看多其实并不重要而实际上很多人并不是不想拍土地而是想拍但是手头真的没钱了
地产商看似很有钱动辄几十亿几百亿的运转但是实际上这些钱大部分都不是他的而是银行的钱一旦银行收紧银根地产商马上就要断粮在2018年这种银行普遍全面收紧对开发商贷款的时间里开发商每天想?#27597;?#26412;不是怎么样?#25293;?#25343;下土地而是怎么样维持自己的现金流来慢慢归还到期贷款一旦某一笔贷款到期无法按时归还引发银行的连锁抽贷这家地产商肯定是死路一条俗称资金链断裂
所以土地流拍?#27597;?#26412;原因是缺钱而不是地产大佬看空还是看多但是?#26434;?#26222;通人而言关心的并不是地价而是房价其实?#26434;?#25151;价也是一样房价涨跌其实根本不在于地产大佬看空还是看多而在于整个市场是否缺钱
假设全市场有一亿套房总共流入地产的货币是一万亿那么每套房子就是一万元如果流入地产的货币是100万亿那么每套房子就是100万元这个道理非常简单所以一旦流入地产领域的钱减少房价必?#25442;?#36300;或者说失去上涨的动能
你以为银行仅仅是收紧对开发商的贷款吗其实?#26434;?#36141;房者的贷款他们一样收紧了银行提升利率增加首付从17年中旬就开始?#21483;?#25191;行了银根在一步步的收紧昨天的新闻看了吧?#26412;?#36830;住房公积金都收紧了
而这一轮三四线城市房价暴涨的重要催化剂货?#19968;?#26842;?#27169;?#20854;货币投放量创下历史新低8月仅投放91亿只剩下之前的零头了
?#35745;?#26469;源财新数据 数据来源中国人民银行
房地产早已金融化而且是过度金融化1.5%的投资回报率显示房子目?#23433;?#23384;在投资价值赤裸裸的就是一个投机工具大家买房的唯一目标就是赌房价继续上涨高位卖给后面的接盘者没有一个人买房子是想着说靠出租的?#25214;?#26469;回本赚钱的
一手房的限价导致下跌空间不明朗
按理来说如果货币供应出现了短?#20445;?#25151;价必跌无疑但是从去年开始执行的房屋限价政策让下跌空间变的极不明?#21097;?#25105;们来看一看深圳的房价走势图
我们可以看到从16年10月开始深圳的房价走成了一条直线比你拿笔画的还?#20445;?#28145;圳的房价高?#20219;?#23450;稳定到了极致
我上一次看到这种走势图还是在庄股里面庄家在卖1那里挂了一万手在买一那里也挂了一万手导致股价走势出现了绝对直线
但是房价?#20984;?#20215;不同啊政府只能出政策可?#26434;?#21709;买盘和卖盘但?#20146;?#24049;是没办法亲自下场挂单的所以房价是极难控制绝对不可能出现直线走势
但是如今他就是出?#24535;?#23545;直线走势图了那么怎么解释这一现象呢唯一的解释就是这和庄家控盘是不一样的这种走势?#21152;?#35813;用黑市限价走势图来解释
我们都知道在历史上政府曾多次作出物价管制你这个东西市场价100块但是政府要求你只能卖50块在这种情况下价格就?#27426;?#27515;在50块那里由于东西本身价值100块所以绝对不可能跌到49块但是政府不?#24066;?#28072;价所以价格也不可能涨到51块所以政府不需要挂买单和卖单价格就会出现永恒的50块从走势图来看就是一条直线
深圳的房价也是一样现在的新房都是政府指导价让你卖多少就得卖多少所以每个月深圳的均价就是上?#24405;?#22359;钱的波动出现了绝对直线
这种直线走势图表明现在深圳的新房存在套利空间实际市场价绝对是超过政府指导价的否则不可能出现这种直线走势图
因为实际价格高于名义价格所以?#36864;?#24066;场缺钱深圳的这种一手房也?#25442;?#25481;价?#36864;?#23454;际价格从100元掉到了70元他名义价格依?#25442;?#26159;50元不可能掉到49元就是这个道理
由于政府限价所?#32536;?#33268;下跌前?#23433;?#26126;?#21097;?#24456;多空间都被提前封掉了但是?#20999;?#20108;手房的房价就没那么好运了房价承压现象很明显
未来房价会怎么走
首?#20219;?#20204;可以判定房价肯定是?#25442;?#28072;了你甭管开发商是没钱拿地还是不想拿地反正他们是不去拿地了地王的诞生也是一样的道理你甭管开发商是看多后市还是钱太多导致去抢地总之他们是抢地了
所以地王的诞生通常预示房价的上涨因为市场的钱多了而大面积流拍现象的诞生通常预示房价的下跌
所以未来几年房价的下跌压力会非常的大
那么房价会?#25442;?#23849;盘呢当然也?#25442;?#30446;前的种种现象都是政府一手出政策压制的只要他撤销几个政策房价压力马上就会小很多
房地产其实不是我们的命根子而是政府的命根子所以在弹尽粮绝之前政府绝对?#25442;?#23481;许也不敢让房价崩盘
所以最后的走势会高度类似于2011年之后的走势横盘滞涨极其缓慢的阴跌我记得2011年跌到2014年3年多的时间大概跌了10%都不到
而这一次应该?#19981;?#31867;似这是由历史经验和最新的论证得出的结论唯一的区别就是这次承受的回调压力至少2倍于2011年可能是三倍四倍都不止70年回本和40年回本绝对不应该是简单的倍数关系因为20年回本显然是不存在任?#38395;?#27819;的
大概就是这样未来三年的房价走势?#23478;?#32463;都标注好了横盘而?#19968;?#38452;跌?#22812;?#35745;20%的回调幅度应该是有的再多就很难了因为再多的话房价就要崩了政府肯定撤销管制政策?#27425;?#25252;房价?#29616;?#24352;先生

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