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发表于 2018-9-30 14:55:00 |只看该作者 |倒序浏览
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西安论坛大爆料栏目
广东的一个文件引得全国房企?#20999;?#24545;忡
9月21日广东省房地产行业协会向各副会长单位下发了关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知根据文件内容广东省正在酝酿逐步取消商品房预售制度全面实施现房销售
尽管广东房协随即回应该文件只是征询意见稿并非真的实施但是政策的信号确?#24403;?#20102;本文的解读可供参考
突发大消息传来关乎房地产的命脉

中国楼市时刻要抬?#25151;?#22825;
现在天眼看要变
9月21日传出的一份文件说是引起楼市大震荡一点也不为过
澎?#21462;?#26032;京报等多家?#25945;?#35777;实广东省酝酿逐步取消商品房预售制度全面实施现房销售
如果不是休市之后才放出这一大利空?#20445;?#22320;产股估计早就绿到底了在忧虑和骚动中广东房协随即回应该文件只是征询意见稿并非真的实施
这句安抚的话实则已透?#35835;?#39118;向
另外流传出的文件显示住建部同时向广东湖北四川江苏河南辽宁等省发函要求对预售制度进行研究论证
虽然后续住建部市场监管人士在晚间辟谣称征询取消商品房预售意见的情况不属实但没有直接否认要求各地深入研究
?#36824;?#20854;他省份是否跟进现在大家心里多少都会犯嘀咕广东这个姿态是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量
如是中国楼市将彻底告别香港模?#20581;保?#32763;天覆地
预售制这根从香港移植过来的杠杆撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历?#26041;?#31243;现在撤下这根杠杆不止房企要倒?#20081;?#22823;批投机者?#27493;?#34987;套住一大批
拐点已经来了
中国内地房地产的老师是香港
开发商空手?#35013;?#29436;的本事取经于香港18年不吃不喝才买得起房的房奴炼成之路也?#21152;?#39321;港
当时不用什么本钱就赚那么多钱收钱收到自己都害怕这样卖下去不知要赚多少钱1954年香港土地爷?#34987;?#33521;东用100万不到的本金在一年时间里盖好并出售了100余?#20843;?#26041;街唐楼和香槟大厦蟾宫大厦净赚1000万港元连他自己都没料到
他这套四两拨千斤的本事归功于他生平一得意之作卖楼花
上世纪50年代的香港房地产市场一片沉闷虽然人口在短短?#25913;?#38388;急速从50万膨胀到220万住房?#29616;?#30701;?#20445;?#24066;场需求旺盛但人均收入水平不高很多人都买不起房即便此前有地产商吴多泰首创分层出售?#20445;?#23545;普通人来说买房仍遥不可及
这时候霍英东出现了他带着本港第一份售楼?#24471;?#20070;给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变他开创先河发明了一种能加速开发商资金周转又能让普通人减轻支付房款压力的新方法分期付款
当时四方街还?#27426;?#22303;霍英东就告诉市民们你们可以交五成定金交楼前再分期付清余款即可市民只需1万港元就能入市等钱交齐了花结成了果租客将晋升成业主
爱图好彩头的香港人把购买正在建设中的房屋即期房称为买楼花
这招一出全港疯狂普通市民蜂拥到售楼处排长龙地产界啧啧称奇争相效仿
开发商的资本金可能根本建不完整个工程但借助于预售制可以先拿到?#31361;?#20204;的钱其高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张投机者?#22336;?#28044;入炒楼花再次助推了地价房价的飙涨
普通人在高房价宽信贷的刺激之下盲目负债买房当时新楼盘开售的消息一登上报纸往往一天内?#25237;?#36141;售罄
买房就是新一轮造富运动到了90年代普通市民甚至可以借到9成的贷款香港楼市只升不跌?#31456;?#22823;众皆为楼狂1997年在香港不买房就是傻子?#20445;?#20063;是这一年香港楼市崩盘房奴尽数沦为时代悲剧人物负资产者
而当时正在筹措住房?#27597;?#30340;内地起步晚经验全无房企普遍缺乏资金商品房供应量小所以就把目光投向了香港几乎是将香港的模式照搬到境内
1994年内地引入了商品房预售制度颁布城市房地产管理法?#32433;ˣ?#20869;地房企正式多了一条融资渠道地产大佬的好日子来了
2018年在中国的各大富豪排行榜上地产大佬占据最大席位中国恒大的许家印多次登上首富宝座
除了预售制度香港限制住宅用地供应的举措也被内地有样学样助推地价上涨中国楼市走上了二十多年的香港模?#20581;?#20043;路
敢赌国运的人何曾被亏待?#38381;?#21477;话放在中国地产大佬的身上最恰当?#36824;?/font>
1998年启动房改以来房地产已成为国民经济支柱产业是中国经济发展的一大引擎
只要经济下行宏观调控?#31361;?#36873;择刺激房地产任志强说房地产是中国经济的?#36141;保?#25746;尿的时候拎出来撒完就把?#36141;?#36386;到床底下去了
2014年?#27426;?#32447;楼市沉寂三四线鬼城出没库存积压房地产大佬们对形势的判断出现了分化
万科的郁亮在?#24230;?#27665;日报上刊登文章说我国楼市进入白银时代?#20445;?#24102;领万科走上保守之路随后三年万科的资产负债表从3737亿到6689亿扩张不到一倍
孙宏斌觉得郁亮太?#35835;ˡ保?#20182;说这是?#30333;?#30707;时代?#20445;?#24471;继续做大规模
当年的6月26日呼和浩特宣布取消限购开启了中国楼市的神来之?#30465;?#21435;库存2014年下半年限购松绑限贷松绑央行降息
融创恒大碧桂园都是敢于豪赌的一方许老板铆足了劲加杠?#22235;?#22320;扩张资产负债表从2013年底的2688亿港元扩张到2016年的11583亿港元将近五倍碧桂园则在预售制的基础上再创高周转
2016年棚改货币化的效应开始在三四线爆发房价飙涨敢于负债下沉至三四线的碧桂园恒大销售业绩超过万科成为了行?#36947;?#22823;
正如孙宏斌所说
为什么(地产行业很多人都挣很多钱因为它容易做规模因为它有杠杆因为它可以用银行的钱?#31361;?#30340;钱建筑商的钱所有的钱都是应付款从来没有应收款
香港模式造就了一个又一个首富但它也不是完全没有风险的
循?#20998;?#19979;中国房地产模式产生了或许连政府也没?#24615;?#26009;到的后果中国经济被房地产绑架
平安证券的张明指出了三点
1中国银行业的资产负债表与房地产深度捆绑超40%贷款与房地产有关
2中国?#29992;?#36130;?#36824;?#20110;集中房地产大约占80%-90%
3中国地方政府?#29616;览?#22303;地财政模式目前还在人为制造套利游?#36153;杆?#36879;支市场前景
不论是银行业?#29992;?#36824;是地方政府统统绑在同一艘船上房价一旦崩盘所有人都将窒息而亡
但中国经济的债务空间明显已快顶到天花板了
2016年底房住不炒写入十 九 大报告中国房地产的定位发生?#26494;?#21051;变局其背后的深层逻辑是中国经济要转变引擎不能单靠房地产拉动了
去杠杆之路势在必行房企的输血管一条条被清理影子银行海外发债而现在具有高杠杆效应的预售制似乎也难逃一劫
在广东省下发的文件中官方认为预售?#25340;?#22312;管理风险消费风险社会风险金融风险具体而言
一一旦发生资金链断裂导致工程烂尾一方面损害购房人切身利益另一方面也给社会稳定造?#21830;健?/font>
二使违法违规销售有机可乘房地产市场乱象丛生
三交易?#36824;?#24179;以期房销售的名义将现房销售的实质风险转?#32856;?#20102;社会
四房屋面积管理职能难以厘清易产生行政风险
五造成不平衡发?#36141;?#20302;效?#31034;?#20105;门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房也刺激房地产过度投资开发
预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里房企的高周转模?#20581;?#23558;彻?#36164;?#25928;
资金回血速度一慢再慢?#20999;?#36164;金饥渴的?#34892;?#25151;企或在信贷收缩高压调控的环境下命悬一线
房地产是一个关系密集型行业看天的本事没人能比地产大佬更强
今年以来房企齐刷刷地干了几件在吃?#20808;?#20247;看来特像?#20146;?#31168;的事
他们处心积虑筹谋着该怎么扔了头顶上的帽子?#20445;?/font>
9月12日保利地产公告要正式更名为保利发展控股集团股份有限公?#23613;保?/font>
9月4日万科的核心子公?#23613;?#28145;圳市万科房地产有限公?#23613;?#30830;认将更名为深圳市万科发展有限公?#23613;保?#21508;地?#36797;?#26377;9家分公司在今年?#36130;?#21160;改名程序
7月3日龙湖地产公告已更名为龙湖集团控股有限公?#23613;保?/font>
6月28日合景泰富地产确认要把名?#25351;?#25104;合景泰富集团控股有限公?#23613;保?/font>
3月1日时代地产变更为时代中国控股有限公?#23613;保?#31616;称为时代中国?#20445;?/font>
同在3月1日大连万达商业地产更名为大连万达商?#20498;?#29702;集团股份有限公?#23613;保?#24182;表态此后金盆洗手不再进行房地产开发
1月15日朗诗绿色地产发布公告将采用朗诗绿色集团有限公?#23613;?#20026;中文第二名称
这波改名潮实在令人侧目大房企统统手动?#22659;?#22320;产?#24065;?#26126;转型之志改了名就好像真的改了命
虽?#27426;?#22806;的公开说法无非是要多元化发展战略转型之类但不妨碍我们从这一去地产化浪潮中看出一些猫腻
拉长时间线看早在2016年底中国就?#36797;?#26377;16家房企先知先觉开始大规模?#22659;?#22320;产?#20445;?#20854;中就有恒大招商蛇口当时行?#20498;?#28857;实际上已经出现只?#36824;?#26159;被棚改这一政策延后
如今中国前十大房企里只剩下中海地产华润置地的名称仍在坚守
而?#36965;?#36825;些地产大佬们?#37096;?#22987;?#23433;?#21153;正业了
恒大投资贾?#23601;?#25171;算造车恒大的大健康板块?#21476;?#21040;港股上市
碧桂园开始养猪造机器人希望未来机器人成为核心业务?#20445;?/font>
万科转型进入医养健康郁?#20102;?#29616;在谁跟我说万科是房产商我跟谁?#20445;?/font>
招商蛇口跑去造?#21183;?#36718;
现在来看大佬们不?#20146;?#31168;而是已经判断出风向真的变了行业形成了改命?#24425;?/font>
以预售制之死为标志今后中国将再无地产大佬
今时今日政策信号往往比市场更具有强大能量
千万别再对房地产行?#24403;?#26377;幻想不要被?#32423;?#35980;似政策松动的迹象迷花?#25628;ۡ?#37027;?#36824;?#26159;骗骗市场情绪罢了
就好?#20154;?月19日上午证券日报报道称有关部门目前正在紧锣密鼓制定房贷利息抵扣个税的细则专家们积极解读为此举无异于下调贷款利率刺激?#25307;?#20837;场对高压调控的楼市来说这波操作简直是枯?#23621;址海?#24403;天地产股集体迎来一波久违的暴涨
前脚还喜迎新一波接盘侠后脚就突然釜底抽薪祭出了取消预售制的大利空
世上没有无缘无故的爱该来的大棒逃到天涯海角也躲?#36824;?/strong>
贼精的开发商们?#20154;记?#26970;好日子是真的到头了
即便其他的几大引擎集体哑火但在取消预售制的那一刻起已经注定房地产再无可能被拿来刺激经济
楼市抛弃香港模式将是中国经济的大变局智谷君

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