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发表于 2018-9-30 14:55:00 |只看该作者 |倒序浏览
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西安论坛大爆料栏目
广东的一个文件,引得全国房企?#20999;?#24545;忡。
9月21日,广东省房地产行业协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。根据文件内容,广东省正在酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售
尽管广东房协随即回应,“该文件只是征询意见稿,并非真的实施。”但是,政策的信号确?#24403;?#20102;,本文的解读可供参考。
突发!大消息传来,关乎房地产的命脉

中国楼市时刻要抬?#25151;?#22825;。
现在,天眼看要变。
9月21日传出的一份文件,说是引起楼市大震荡一点也不为过:
澎?#21462;?#26032;京报等多家?#25945;?#35777;实,广东省酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。
如果不是休市之后才放出这一“大利空?#20445;?#22320;产股估计早就绿到底了。在忧虑和骚动中,广东房协随即回应,“该文件只是征询意见稿,并非真的实施。”
这句“安抚”的话实则已透?#35835;?#39118;向。
另外,流传出的文件显示,住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函,要求“对预售制度进行研究论证”
虽然后续住建部市场监管人士在晚间辟谣称,征询取消商品房预售意见的情况不属实,但没有直接否认要求各地深入研究。
?#36824;?#20854;他省份是否跟进,现在大家心里多少都会犯嘀咕,广东这个姿态,是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。
如是,中国楼市将彻底告别“香港模?#20581;保?#32763;天覆地。
预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历?#26041;?#31243;,现在撤下这根杠杆,不止房企要倒?#20081;?#22823;批,投机者?#27493;?#34987;套住一大批。
拐点已经来了。
中国内地房地产的老师,是香港。
开发商空手?#35013;?#29436;的本事,取经于香港;“18年不吃不喝才买得起房”的房奴炼成之路,也?#21152;?#39321;港。
“当时,不用什么本钱,就赚那么多钱,收钱收到自己都害怕。这样卖下去,不知要赚多少钱!”1954年,香港“土地爷?#34987;?#33521;东用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余?#20843;?#26041;街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元,连他自己都没料到。
他这套四两拨千斤的本事,归功于他生平一得意之作——“卖楼花?#34180;?/font>
上世纪50年代的香港,房地产市场一片沉闷,虽然人口在短短?#25913;?#38388;急速从50万膨胀到220万,住房?#29616;?#30701;?#20445;?#24066;场需求旺盛,但人均收入水平不高,很多人都买不起房,即便此前有地产商吴多泰首创“分层出售?#20445;?#23545;普通人来说,买房仍遥不可及。
这时候,霍英东出现了,他带着本港第一份售楼?#24471;?#20070;,给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。他开创先河,发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法——分期付款。
当时四方街还?#27426;?#22303;,霍英东就告诉市民们,你们可以交五成定金,交楼前再分期付清余款即可。市民只需1万港元就能入市,等钱交齐了,花结成了果,租客将晋升成业主!
爱图好彩头的香港人把购买正在建设中的房屋(即期房)称为“买楼花”
这招一出,全港疯狂,普通市民蜂拥到售楼处排长龙,地产界啧啧称奇,争相效仿。
开发商的资本金可能根本建不完整个工程,但借助于预售制,可以先拿到?#31361;?#20204;的钱,其高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张,投机者?#22336;?#28044;入炒楼花,再次助推了地价、房价的飙涨。
普通人在高房价、宽信贷的刺激之下,盲目负债买房。当时新楼盘开售的消息一登上报纸,往往一天内?#25237;?#36141;售罄。
买房,就是新一轮造富运动。到了90年代,普通市民甚至可以借到9成的贷款,香港楼市只升不跌,?#31456;?#22823;众皆为楼狂,“1997年在香港,不买房就是傻子?#20445;?#20063;是这一年,香港楼市崩盘,房奴尽数沦为时代悲剧人物,“负资产者?#34180;?/font>
而当时正在筹措住房?#27597;?#30340;内地起步晚,经验全无,房企普遍缺乏资金,商品房供应量小,所以就把目光投向了香港,几乎是将香港的模式照搬到境内。
1994年,内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。?#32433;耍?#20869;地房企正式多了一条融资渠道,地产大佬的好日子,来了。
2018年,在中国的各大富豪排行榜上,地产大佬占据最大席位,中国恒大的许家印,多次登上首富宝座。
除了预售制度,香港限制住宅用地供应的举措也被内地有样学样,助推地价上涨。中国楼市,走上了二十多年的“香港模?#20581;?#20043;路。
“敢赌国运的人,何曾被亏待??#38381;?#21477;话放在中国地产大佬的身上,最恰当?#36824;?/font>
1998年启动房改以来,房地产已成为国民经济支柱产业,是中国经济发展的一大引擎。
只要经济下行,宏观调控?#31361;?#36873;择刺激房地产。任志强说,房地产是中国经济的“?#36141;保?#25746;尿的时候拎出来,撒完就把?#36141;?#36386;到床底下去了。
2014年?#27426;?#32447;楼市沉寂、三四线鬼城出没,库存积压。房地产大佬们对形势的判断出现了分化。
万科的郁亮在?#24230;?#27665;日报》上刊登文章说,“我国楼市进入白银时代?#20445;?#24102;领万科走上保守之路,随后三年万科的资产负债表从3737亿到6689亿,扩张不到一倍。
孙宏斌觉得郁亮“太?#35835;恕保?#20182;说,这是?#30333;?#30707;时代?#20445;?#24471;继续做大规模。
当年的6月26日,呼和浩特宣布取消限购,开启了中国楼市的神来之?#30465;?#21435;库存?#34180;?014年下半年,限购松绑,限贷松绑,央行降息。
融创、恒大、碧桂园都是敢于豪赌的一方,许老板铆足了劲加杠?#22235;?#22320;扩张,资产负债表从2013年底的2688亿港元扩张到2016年的11583亿港元,将近五倍。碧桂园则在预售制的基础上,再创“高周转?#34180;?/font>
2016年棚改货币化的效应开始在三四线爆发,房价飙涨,敢于负债下沉至三四线的碧桂园、恒大,销售业绩超过万科成为了行?#36947;?#22823;。
正如孙宏斌所说——
“为什么(地产行业)很多人都挣很多钱,因为它容易做规模,因为它有杠杆,因为它可以用银行的钱、?#31361;?#30340;钱、建筑商的钱,所有的钱都是应付款,从来没有应收款?#34180;?/font>
香港模式造就了一个又一个首富,但它也不是完全没有风险的。
循?#20998;?#19979;,中国房地产模式产生了或许连政府也没?#24615;?#26009;到的后果——中国经济被房地产绑架。
平安证券的张明指出了三点:
1、中国银行业的资产负债表与房地产深度捆绑,超40%贷款与房地产有关;
2、中国?#29992;?#36130;?#36824;?#20110;集中房地产,大约占80%-90%;
3、中国地方政府?#29616;匾览?#22303;地财政模式,目前还在人为制造套利游?#36153;杆?#36879;支市场前景。
不论是银行业、?#29992;瘢?#36824;是地方政府,统统绑在同一艘船上,房价一旦崩盘,所有人都将窒息而亡。
但中国经济的债务空间,明显已快顶到天花板了。
2016年底,“房住不炒”写入十 九 大报告,中国房地产的定位,发生?#26494;?#21051;变局。其背后的深层逻辑是,中国经济要转变引擎,不能单靠房地产拉动了。
去杠杆之路,势在必行。房企的输血管一条条被清理,影子银行、海外发债……而现在,具有高杠杆效应的预售制,似乎也“难逃一劫”
在广东省下发的文件中,官方认为预售?#25340;?#22312;管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,具体而言:
一,一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益,另一方面也给社会稳定造?#21830;粽健?/font>
二,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。
三,交易?#36824;?#24179;,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转?#32856;?#20102;社会。
四,房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。
五,造成不平衡发?#36141;?#20302;效?#31034;?#20105;,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。
预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里,房企的“高周转模?#20581;?#23558;彻?#36164;?#25928;。
资金回血速度一慢再慢,?#20999;?#36164;金饥渴的?#34892;?#25151;企或在信贷收缩、高压调控的环境下,命悬一线。
房地产是一个“关系密集型”行业,“看天”的本事,没人能比地产大佬更强。
今年以来,房企齐刷刷地干了几件在吃?#20808;?#20247;看来特像?#20146;?#31168;的事。
他们处心积虑筹谋着,该怎么扔了头顶上的“帽子?#20445;?/font>
9月12日,保利地产公告要正式更名为“保利发展控股集团股份有限公?#23613;保?/font>
9月4日,万科的核心子公?#23613;?#28145;圳市万科房地产有限公?#23613;?#30830;认将更名为“深圳市万科发展有限公?#23613;保?#21508;地?#36797;?#26377;9家分公司在今年?#36130;?#21160;改名程序;
7月3日,龙湖地产公告已更名为“龙湖集团控股有限公?#23613;保?/font>
6月28日,合景泰富地产确认要把名?#25351;?#25104;“合景泰富集团控股有限公?#23613;保?/font>
3月1日,时代地产变更为“时代中国控股有限公?#23613;保?#31616;称为“时代中国?#20445;?/font>
同在3月1日,大连万达商业地产更名为“大连万达商?#20498;?#29702;集团股份有限公?#23613;保?#24182;表态此后金盆洗手,不再进行房地产开发;
1月15日,朗诗绿色地产发布公告,将采用“朗诗绿色集团有限公?#23613;?#20026;中文第二名称;
……
这波“改名潮”实在令人侧目。大房企统统手动?#22659;?#22320;产?#24065;?#26126;转型之志,改了名,就好像真的改了命
虽?#27426;?#22806;的公开说法,无非是要多元化发展、战略转型之类,但不妨碍我们从这一“去地产化浪潮”中看出一些猫腻。
拉长时间线看,早在2016年底中国就?#36797;?#26377;16家房企先知先觉,开始大规模?#22659;?#22320;产?#20445;?#20854;中就有恒大、招商蛇口。当时行?#20498;?#28857;实际上已经出现,只?#36824;?#26159;被棚改这一政策延后。
如今,中国前十大房企里,只剩下中海地产、华润置地的名称仍在坚守。
而?#36965;?#36825;些地产大佬们?#37096;?#22987;?#23433;?#21153;正业”了:
恒大投资贾?#23601;?#25171;算造车,恒大的大健康板块?#21476;?#21040;港股上市;
碧桂园开始养猪,造机器人,“希望未来机器人成为核心业务?#20445;?/font>
万科转型进入医养健康,郁?#20102;擔?#29616;在谁跟我说万科是房产商,我跟谁?#20445; ?/font>
招商蛇口跑去造?#21183;?#36718;。
……
现在来看,大佬们不?#20146;?#31168;,而是已经判断出风向真的变了,行业形成了“改命”?#24425;丁?/font>
以预售制之死为标志,今后中国将再无地产大佬
今时今日,政策信号往往比市场更具有强大能量
千万别再对房地产行?#24403;?#26377;幻想,不要被?#32423;?#35980;似政策松动的迹象迷花?#25628;邸?#37027;?#36824;?#26159;骗骗市场情绪罢了。
就好?#20154;擔?月19日上午《证券日报》报道称,有关部门目前正在“紧锣密鼓”制定房贷利息抵扣个税的细则。专家们积极解读为——“此举无异于下调贷款利率,刺激?#25307;?#20837;场?#34180;?#23545;高压调控的楼市来说,这波操作简直是枯?#23621;址甏海?#24403;天地产股集体迎来一波久违的暴涨。
前脚还喜迎新一波接盘侠,后脚就突然釜底抽薪,祭出了取消预售制的“大利空?#34180;?/font>
世上没有无缘无故的爱。该来的大棒,逃到天涯海角也躲?#36824;?/strong>
贼精的开发商们?#20154;记?#26970;,好日子是真的到头了。
即便其他的几大引擎集体哑火,但在取消预售制的那一刻起,已经注定房地产再无可能被拿来刺激经济。
楼市抛弃香港模式,将是中国经济的大变局。(智谷君)

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