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西安论坛大爆料栏目


西安的“网红”一方面体现在摔碗酒、大雁塔、兵马俑等火爆所致,另一方面也与房价连续涨幅居全国第一关系密切。西安楼市走向令人捉摸不透。近期西安一些新楼盘又出现千人登记、千人摇号的场面,与新房市场形?#19978;?#26126;?#21592;?#30340;则是二手房大量滞销,与去年的价格高位相比,一套100㎡的二手房降价二、三十万已是常态。
>>数据
二手房价与新房背离
西安4月份挂牌量增加
拿到房门钥匙的那一刻,西安市民黄博(化名)既欣喜?#25351;?#24936;——喜的是名下无房的日子终于结束了,而每个月6000多元的房贷又让他感慨压力不小。
去年西安楼市飙升过程中,黄博很焦虑:与首次置业者不太一样,他名?#30053;?#26412;是有一套房子的。面临孩子上学,他在2017年?#25417;?#36825;套房子置换出去打算再买套学区房,没想到却陷入“无房可买”的境地:新楼盘都是期房,二手房又坐地起价,?#20843;?#22909;的价,隔两天就要涨5万。”
直到二手房交易条件放宽至“满二满三?#20445;?#24066;面上房源逐渐增多。“?#34892;?#25151;子扛不住了,价格开始松动。”黄博表示,但没买之前一直有所担心,生怕楼市上涨又?#32856;?#20108;手房。
国内大中城市房价正形成一?#30452;?#31163;:同一城市,新房价格大幅上涨,二手房涨幅有所不及,甚至出现下跌,两者价格出?#30452;?#31163;。
来自国家统计局公布的4月份房价数据中,有67城新房价格环比上涨;二手房方面,上涨城市为55个,12个城市出现下跌。从涨幅情况来看,70城平均涨幅0.53%,环?#26085;?#24133;比上月扩大0.07个百分点。当月,西安新房价格环比上涨1.1%,同比上涨23.8%;二手住宅价格上涨0.9%,同?#26085;?3.1%。
房源挂牌情况也?#20174;?#20986;市场的微妙变化。据诸葛找房数据?#34892;?#32479;计,西安4月二手房挂牌量86695套,环比上涨10.4%?#36824;?#29260;价为15875元/㎡,环比下跌0.04%。与去年4月份的涨价潮相比,西安二手房市场热度出现了比较明?#32536;?#19979;降。
>>市场
部分房源用降价揽客
换房业主急售旧房
对房产中介来说,过去一年市场由热转冷形成了巨大落差。“最近整体成交一般。”玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生表示,去年这时候很多中介无房?#38485;簦?#20108;手房源空前火爆,而现在滞销房源在增?#21360;?#20174;挂牌到最终成交,性价比高或学校周边的房子相对好卖,但也有房源挂牌几个?#20081;?#21334;不出去,“个别业主觉得新房火爆,本有涨价打算,但实际了解行情后就打消了这种念头。”
从西安一些二手房?#25945;?#21457;布的销售信息看,“业主急售”的房源正在大量出现。为了尽快成交,有部分卖家选择主动让价,降价空间在10%以上。业主郝先生称,“我要买的房子已经定下来了,是曲江一处新楼盘的四居室,这几天就想赶紧把房子卖掉,腾出购房指标。”
据了解,郝先生在西安市长安区?#28216;?#22823;道某小区有一套两居室,报价100万元。而此前两周,该小区一套同户型房子以105万元成交,比去年高点时差?#27426;?#38477;了20%。郝先生说,因为想尽快卖掉,价格没往高的报,一方面是为了腾出购房名额,另一方面也为了筹措换房资金。
“置换业主一般是卖旧换新,如果定?#20081;?#20080;的房子,手里二手房价格就有下调意愿。”一位房产中介人士表示,当然急售原因比较复杂,也不排除?#34892;?#26159;单?#25179;?#39118;吸引注意。
美城机构首席市场分析师沈玮认为,“业主急售”的房源在浐灞等一些城市新区比较集?#23567;?#36825;类房源多购置于四、五年前,当时区域发?#36141;?#19981;成熟,业主看中的是低廉的价格和增值空间。而随着这些区域逐渐转热,?#36164;?#21644;变现需求就开始增加了。
>>走访
买卖双方心理预期转变
涨的越高降得越多
成交下滑直接导致二手房价格走低。“相比去年高点时候,很多二手房价格都降了1000-2000元/㎡。”西安东?#23492;?#36830;锁中介王姓负责人表示,在他负责的片区内,最近一段时间御锦城、东方罗马花园、华远海蓝城等小区的二手房都降价了。
也?#20889;?#19994;者感觉,最近市场成交还比较稳定,只是价格不再像去年疯狂上涨。玛雅房屋西安北郊区域负责人李敏介绍,现在降价出售的房子有两种情况:一是业主急着换房或者把房子变现;二是此前涨幅过大挂牌时间过长,“这种情况不仅存在于高端小区,一些?#25307;?#27004;盘因为挂牌房源集中,买家议价空间较大,也存在回调需求。”
西安凤城七?#36153;?#26657;比较集中,近几年置业需求旺盛。在该路段一家中介门店橱窗内的楼盘信息表上,华商报记者注意到,已有?#22797;?#25151;源被人工?#25179;?#38477;价。天朗御湖一套房子,从160万降到了150万元。附近一家中介负责人表示,去年价格高点时,该小区房源成交单价一度达18000元/㎡左右,现在下降了1000-3000元/㎡不等。
曲江二期某中介负责人表示,经历过房价的大涨过后,房主挂牌价格居高不下,与实际成交价格形成较大价差。这就导致前期涨幅越猛的房主,为了尽快成交,跳水幅度就越大,一套100㎡的普通住房总价降20、30万已是常态。他表示,近两月市场其实还不算太差,平均每人月均?#21152;?#25104;交,“现在比?#31995;?#24515;的是接下来的7-8月,按往年是到了市场最淡的时候。”
>>发现
价格倒挂现象正迅速消失
?#34892;?#20108;手房比新房便宜了
有人认为,相比新房市场,二手房能更?#26082;販从?#24066;场预期窗口。这不仅因为二手房覆盖全市?#36127;?#25152;?#26032;?#30424;,而?#20063;?#21463;限价、限网签等调控因素干扰。
“二手房成交量下降,卖家降价出售,这样的现象确实存在。但若就此推断市场已经‘凉透了’,或许还?#34892;?#36807;于武断。”西安经纪人协会会长邵涛介绍,二手房价格更加随行就市,同类房源的相对高位和相?#32536;?#20301;受市场需求和预期影响。他认为,过去两年西安二手房市场被“大涨?#32972;?#26127;了头脑,疯狂过后,现下市场正逐渐回归理性。
去年这时候,正是二手房价格飞涨之时。在全市不少区域,二手房价格普遍高于新房15%-30%,涉及?#27573;?#20043;广,价格倒挂?#38590;现?#31243;度,在过往时段都是非常罕见的。而随着二手房挂牌价的松动,这种价格倒挂的现象空间明?#36816;?#21160;。在房产中介处,浐灞的恒大御景小区部分房源12000元/㎡左?#25671;?#36317;此不远处的万科澜岸最近刚完成意向登记,对外销售的楼栋均价约14087.44元/㎡。同样情景也出现在高新和城北等区域。上周末刚结束意向登记的保利天悦3、5、7号楼,均价约17770元/㎡。附近的?#22836;?#21335;郡、易道郡?#20498;?#20844;馆和龙城铭园等有二手房挂牌小区,目前有大量报价在15000-17000元/㎡的房源。
房屋装修和户型设计都会影响报价,甚?#37327;?#21457;品牌也会成为加分项。?#36824;?#20174;市场反馈来看,西安市面上二手房与新房的价格倒挂现象正迅速消失。“此前二手房价虚高,市场价格体系的不?#35813;鰨?#36896;成了与新房价格的倒挂错觉。”独立地产评论人李连源认为,其实从正常规律来看,除了热门地段,一手房价格整体高于二手房这才是应有常态。
>>讨论
宁抢新房不买二手房
西安市场还需挤水分?
二手房出现滞销,新房市场在最近却频频传出千人登记、千人摇号的消息,甚至出现在多个2万+?#27597;?#20215;楼盘集摇号现场。造成新房被争抢而二手房被抛弃的原因是什么呢?
房产金融观察人士周文豪认为,不少家庭的新房情结是导致购买力倾向新房的原因之一。西安的商品房供应是从2000年以后逐渐增多的,市面上高品质的二手房相对不足,而一些建于上世纪的旧房设施陈旧、配套不全,就更难吸引置业者关注。
“投资属性驱动了新房销售。”沈玮表示,二手房通常处于配套相对完善的区域,若不是有大的规划变动,市场涨幅很难超过新区,而对于投?#25910;?#32780;言,买入时主要是为了后期出手,同时对赌?#26143;?#21147;的新区,因此二手房很难获得投资类消费者的青睐。
邵涛表示,与新房受众涵?#20146;?#20303;、投资等各类需求不同,二手房的购买者基本以?#25307;?#20026;主,预算相对有限,对房价更?#29992;舾小?#22240;此,西安二手房虚高的价格下跌,也正是挤水分的过程。
有业内人士认为,虽然市场热度超过二手房,但?#37038;?#38469;销售来看,西安新房市场也已出现了明显分化,与千人摇相对应的是,一些楼?#22363;?#29616;了“购买申请人少于房屋?#36164;?#30340;情况,已经不用摇号,可以直接购买?#20445;?#20877;加上最新又传出了小蜜蜂派单、高转介费等行情低迷时的营销手段。新房价格背后的推手原比二手房要复杂得多。那么,以?#25307;?#36141;买为主的二手房在逐渐降温过程中,意味着新房市场也需要继续挤水分,或预示着新房市场离降温也不?#35835;恕?记者 李程 李王艳

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